“Đau đầu” vì cân đối dòng tiền
Có 5 tỉ đồng tiền nhàn rỗi, anh Nguyễn Chí Tùng (43 tuổi, trú Q.Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang được người bạn rủ đầu tư chung cư mini.
Bạn anh Tùng có một mảnh đất rộng hơn 100 m2 trong ngõ tại Q.Cầu Giấy (Hà Nội), hiện có phòng trọ cho sinh viên thuê, mỗi tháng thu khoảng 20 triệu đồng. Tuy nhiên, nhà trọ xây lâu đã xuống cấp, bạn anh Tùng tính đập đi, xây mới chung cư mi ni để cho thuê. Do cần dòng vốn lớn, họ rủ anh Tùng chung vốn.
Thời gian gần đây, thị trường chuyển nhượng chung cư mini trong phố có nhiều biến động do trào lưu đầu tư homestay, trang trại nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven đã giảm
“Nhóm chúng tôi có 3 người, 2 người góp tiền, một người góp đất, thành cổ đông sở hữu cổ phần tòa chung cư mini này. Tổng mức đầu tư xây dựng khoảng hơn 10 tỉ đồng, tiền đất khoảng 15 tỉ đồng. Chúng tôi tính phương án xây dựng khoảng 7 tầng, 30 phòng ở, cho thuê giá khoảng 4 triệu đồng/phòng/tháng thì doanh thu mỗi tháng là 120 triệu đồng, 1 năm gần 1,5 tỉ đồng; trừ chi phí khoảng 300 triệu đồng, lợi nhuận bình quân mỗi năm cũng 1,2 tỉ đồng, tương đối ổn”, anh Tùng chia sẻ.
Lý do để anh Tùng hào hứng với phương án gọi vốn của người bạn là vị trí khu đất kia khá gần các trường đại học, tin là nhu cầu của thị trường lớn. “So với bỏ ra 5 tỉ đồng để gửi ngân hàng hưởng lãi suất 5 – 6%/năm hay mua chứng khoán, trái phiếu và lệ thuộc hoàn toàn vào thị trường, phương án đầu tư chung cư mini như vậy khá ổn”, anh Tùng nhìn nhận.
Có cùng ý định đầu tư chung cư mini nhưng không phải dưới dạng tự xây rồi cho thuê, khi có trong tay khoảng 9 tỉ đồng, vay ngân hàng thêm 5 tỉ đồng, chị Trần Thu Ngân (37 tuổi, trú Q.Thanh Xuân, Hà Nội) lại mua luôn một ngôi nhà tại khu vực Tam Trinh (Q.Hoàng Mai, Hà Nội) để cho thuê. Căn nhà chị Ngân mua có 7 tầng, mỗi tầng chia làm 2 phòng, diện tích một sàn là 70 m2, tương đương khoảng 30 m2/phòng.
Thời điểm chị Ngân mua, giá ngôi nhà này là 14 tỉ đồng, tương đương với giá một căn liền kề trong khu đô thị. Ban đầu, chị Ngân dự tính với 12 phòng, mỗi phòng cho thuê rẻ nhất với giá 3 – 4 triệu đồng/tháng thì mỗi tháng chị cũng có dòng tiền khoảng trên dưới 40 triệu đồng.
“Tôi đi vay ngân hàng 5 tỉ đồng, mỗi tháng trả gốc và lãi khoảng trên 60 triệu đồng. Ngoài dòng tiền từ căn hộ cho thuê thì tôi chỉ phải trả cho ngân hàng khoảng trên 20 triệu đồng nữa. Ban đầu tính trước mắt là “mỡ nó rán nó” và mình có bù ra một khoản, về lâu dài thì có một tài sản lớn”, chị chia sẻ.
Tuy vậy, thực tế không như lý thuyết. Mua căn nhà trên vào tháng 6.2022, tới tháng 8 cùng năm, chị Ngân mới cho thuê được 5/12 phòng; đến đầu năm 2023 mới lấp đầy các phòng. Giá cho thuê một số phòng là 3,5 triệu đồng/tháng, một số phòng là 4 triệu đồng/tháng. Sau hơn 1 năm thấy không ổn, tới nay, chị Ngân đang rao bán căn nhà trên với giá 14,5 tỉ đồng nhưng chưa chốt được.
“Với 9 tỉ đồng ban đầu, nếu tôi đem gửi ngân hàng thì 1 năm qua, bỏ rẻ tiền lãi cũng được 450 triệu đồng. Đầu tư chung cư mini, cuối cùng tiền chẳng thấy đâu mà còn đau cả đầu vì cân đối dòng tiền”, chị Ngân ngao ngán chia sẻ.
Cẩn trọng khi dùng đòn bẩy tài chính
Thực tế, theo tìm hiểu của Thanh Niên, xu hướng đầu tư căn hộ chung cư mini để cho thuê không còn mới. Từ nhiều năm trước, khi trào lưu nhà giá rẻ và pháp lý đối với chung cư mini còn chưa thực sự rõ ràng, nhiều người có tiền nhàn rỗi đã đầu tư loại hình này. Thời điểm đó, thậm chí không chỉ cho thuê, chung cư mini còn được rao bán ồ ạt với giá lên tới cả tỉ đồng mỗi căn.
Hiện nay, so với các căn hộ chung cư thông thường, chung cư mini thường có giá thuê “mềm” hơn. Theo khảo sát, giá thuê chung cư mini tại một số quận ở Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa… hiện dao động khoảng 3 – 5 triệu đồng/tháng cho căn diện tích khoảng 25 – 30 m2, tùy vị trí. Về giá bán, hiện tại, các chủ nhà thường rao bán cả tòa với giá dao động khoảng 6 – 20 tỉ đồng, tùy vị trí và số tầng, căn hộ, độ cũ mới, tính thanh khoản…
Chia sẻ về tính thanh khoản của thị trường này, anh Nguyễn Văn Thành (40 tuổi, trú Q.Đống Đa, Hà Nội), một môi giới chuyên “ngạch” chung cư mi ni, cho biết nếu có sẵn dòng tiền, nhà đầu tư nên đầu tư chung cư mini vì tính ổn định và nhu cầu thực luôn có. Với khoảng hơn 10 tỉ đồng ban đầu, mỗi tháng sau khi trừ chi phí, nhà đầu tư có thể thu về hơn 100 triệu đồng, cao hơn so với gửi ngân hàng mà không lo bị ảnh hưởng bởi lạm phát.
“Chung cư mini xét cho cùng vẫn là tài sản bất động sản, là tài sản thực, dòng tiền ổn định thì nên đầu tư. Tuy vậy, nếu nhà đầu tư phải dùng đòn bẩy tài chính, cụ thể là vay vốn ngân hàng từ 50% trở lên để đầu tư chung cư mini thì nên cân nhắc”, anh Thành nói.
Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nêu quan điểm chung cư mini là món đầu tư hời đối với những người có sẵn dòng tiền. Tuy nhiên, ngoài vấn đề rủi ro nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, vốn vay để mua, xây chung cư mini, ông Đính cảnh báo về tính pháp lý của loại hình này. Theo ông, nếu xây chung cư mini và đơn thuần cho thuê có thể ít rủi ro, nhưng nếu xây xong và định bán thì cần lưu ý câu chuyện sổ hồng cho từng căn hộ.
Theo ông Đính, thực tế hiện nay cho thấy không nhiều chung cư mini đáp ứng đầy đủ các điều kiện để từng căn hộ trong tòa nhà được cấp sổ hồng; người mua sẽ đối diện khó khăn trong chuyển nhượng, thế chấp để vay vốn, quyền thừa kế… Còn nếu xây dựng hay mua chung cư mini để cho thuê, ông Đính cảnh báo nhà đầu tư cần chú ý các yếu tố như vị trí dự án, pháp lý, việc tuân thủ quy hoạch xây dựng, nhu cầu thực tế của thị trường, phòng, chống cháy nổ… trước khi “xuống tiền”.
