Dòng tiền đầu tư đang viết lại bản đồ bất động sản

Dòng tiền tìm chỗ “an toàn”

Giữa dòng người nối nhau làm thủ tục đăng ký mua căn hộ tại sự kiện mở bán dự án Monrei Saigon diễn ra cuối tháng 6, anh Nguyễn Văn Hoàng (ngụ tại phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) gần như không mất quá nhiều thời gian để đưa ra quyết định xuống tiền. Là một nhà đầu tư đã trải qua nhiều chu kỳ thăng trầm của thị trường, anh cho biết lần này không bị thuyết phục bởi những chương trình ưu đãi hay kỳ vọng “lướt sóng”. Điều khiến anh quyết định đầu tư chính là việc dự án được phát triển bởi doanh nghiệp có thương hiệu và uy tín trên thị trường.

“Sau những gì thị trường trải qua vài năm gần đây, uy tín của doanh nghiệp quan trọng hơn mức chiết khấu hay những lời quảng bá. Chính vì vậy, trước khi đặt mua tôi sẽ quan tâm nhiều hơn đến người làm dự án là ai” – anh Hoàng chia sẻ.

Cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản sẽ chuyển từ cuộc đua về vị trí sang cuộc đua về năng lực phát triển dự án. Ảnh: Việt Dũng

Có lẽ cũng bởi tâm lý đó mà ngay khi hệ thống giao dịch được kích hoạt, lượng khách đăng ký mua liên tục tăng. Không khí tại sự kiện diễn ra sôi động, các đơn vị phân phối phải tăng cường nhân sự để hỗ trợ khách hàng hoàn tất thủ tục đặt cọc và ký kết hồ sơ.

Nếu Mitsubishi Corporation tạo dựng niềm tin từ kinh nghiệm phát triển các dự án quốc tế, thì với Phú Mỹ Hưng, lợi thế lại đến từ những giá trị đã được kiểm chứng ngay trên thị trường Việt Nam. Minh chứng là mới đây, doanh nghiệp đã mở rộng phạm vi hoạt động và giới thiệu các dự án mới tại phường Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh. Thậm chí còn Bắc tiến với một dự án lớn tại Bắc Ninh. Theo thông tin từ doanh nghiệp, ngay trong giai đoạn đầu giới thiệu sản phẩm, nhiều khách hàng đã quyết định đăng ký mua mà chưa trực tiếp đến tham quan dự án.

Ông Nguyễn Hưng Thịnh – Giám đốc Phòng Đối ngoại Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng cho biết, một bộ phận đáng kể khách hàng đăng ký mua hiện cũng là cư dân của khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại TP. Hồ Chí Minh. Với họ, quyết định xuống tiền không chỉ xuất phát từ vị trí của dự án, mà còn dựa trên những trải nghiệm đã được kiểm chứng trong nhiều năm tại dự án do Phú Mỹ Hưng đầu tư.

Theo các chuyên gia, đây là minh chứng rõ nét cho sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Sau giai đoạn thị trường thanh lọc, thương hiệu của doanh nghiệp không còn chỉ là yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh, mà trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi quyết định xuống tiền. Những doanh nghiệp sở hữu năng lực phát triển dự án đã được kiểm chứng và có khả năng tạo dựng giá trị bền vững đang ngày càng thu hút dòng vốn.

Đáng chú ý, xu hướng này không chỉ xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư cá nhân mà còn được phản ánh qua chiến lược của các nhà đầu tư tổ chức và dòng vốn quốc tế. Báo cáo về đầu tư của Savills khu vực châu Á – Thái Bình Dương quý I/2026 cho thấy, tổng giá trị đầu tư bất động sản trong khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các nhà đầu tư lớn vẫn duy trì niềm tin vào bất động sản, song dòng vốn đang được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên các thị trường và tài sản có nền tảng ổn định.

Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau. Từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Điều này cho thấy nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng mà còn đang đánh giá cao những tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn và dòng tiền bền vững.

“Chất lượng của dòng vốn đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường. Đặc biệt là khi các quyết định đầu tư hiện không chỉ dựa trên kỳ vọng tăng trưởng, mà ngày càng chú trọng đến hiệu quả khai thác thực tế của tài sản” – ông Neil MacGregor – Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định chia sẻ.

Doanh nghiệp bước vào cuộc đua kiến tạo giá trị

Theo nhận định của các thành viên thị trường, sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư cũng đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh chiến lược phát triển dự án. Bởi nếu như trước đây, vị trí, quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá là những thông điệp chủ đạo trong hoạt động bán hàng, thì nay, khi người mua ngày càng thận trọng và lý tính hơn, những yếu tố đó không còn đủ để thuyết phục khách hàng xuống tiền. Thay vào đó, doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực phát triển dự án, chất lượng sản phẩm và giá trị sống mà dự án có thể mang lại trong dài hạn.

Theo bà Thi Anh Đào – Giám đốc Khối Marketing Masterise Group, đây là sự thay đổi mang tính tất yếu của thị trường. Khi nhu cầu của khách hàng thay đổi, doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách phát triển sản phẩm và chiến lược tiếp cận thị trường. Vì vậy, bài toán của các doanh nghiệp hiện nay không còn đơn thuần là phát triển các khu đô thị ở những khu vực mới, mà phải là tạo ra đủ sức hấp dẫn để người mua sẵn sàng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm. Điều đó đòi hỏi mỗi dự án phải được đầu tư bài bản về quy hoạch, kiến trúc, hệ thống tiện ích, dịch vụ vận hành cũng như trải nghiệm sống dành cho cư dân.

“Trong bối cảnh hệ thống hạ tầng liên tục được mở rộng, khoảng cách địa lý ngày càng được rút ngắn, lợi thế cạnh tranh của thị trường bất động sản cũng đang thay đổi. Các dự án không còn cạnh tranh chủ yếu bằng vị trí hay giá bán, mà bằng khả năng kiến tạo một môi trường sống chất lượng, đáp ứng nhu cầu an cư và tạo ra giá trị bền vững cho cư dân” – bà Đào chia sẻ.

Cùng quan điểm, bà Trần Diễm My – Phó chủ tịch HĐQT Five Star Group cho biết, chu kỳ mới của thị trường bất động sản khó hơn nhưng cũng công bằng hơn. Cơ hội không mất đi mà sẽ thuộc về những doanh nghiệp có nền tảng thật, năng lực thật, sản phẩm thật và trách nhiệm thật với khách hàng.

Theo bà My, sau giai đoạn thanh lọc, sự thay đổi lớn nhất của thị trường đến từ việc khách hàng đã thay đổi. Người mua hiện có nhiều thông tin hơn, thận trọng hơn và quan tâm sâu đến pháp lý, tiến độ, chi phí sở hữu, khả năng vận hành và giá trị khai thác của dự án, thay vì chỉ quan tâm đến giá bán. Vì vậy, doanh nghiệp không thể áp dụng cách bán hàng cũ cho nhóm khách hàng mới.

Theo các chuyên gia, khi dòng tiền đầu tư ngày càng hướng đến giá trị thực, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản cũng sẽ chuyển từ cuộc đua về vị trí sang cuộc đua về năng lực phát triển dự án. Đây sẽ là phép thử đối với các doanh nghiệp trong chu kỳ mới, khi niềm tin của khách hàng không còn được tạo dựng bằng những lời quảng bá, mà bằng chất lượng sản phẩm và những giá trị được kiểm chứng trong thực tế.