Chung cư Hà Nội trung bình 100 triệu đồng/m2
Theo báo cáo thị trường nhà ở quý IV và cả năm 2025 vừa được Bộ Xây dựng công bố, trong quý IV/2025, giá chung cư tại Hà Nội, TPHCM và các đô thị lớn cơ bản ổn định và tiếp tục duy trì ở mức cao so với quý trước.
Tính cả năm 2025, giá chung cư cả nước tăng 20-30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực tăng cao hơn, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.
Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024.
Khảo sát trên thị trường một số dự án có giá rao bán cao như Green Diamond rao bán từ 130-170 triệu đồng/m2; Richland Southern từ 90-102 triệu đồng/m2; Golden Park Tower từ 110-124 triệu đồng/m2…
Còn tại TPHCM, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Như dự án Midtown Phú Mỹ Hưng rao bán từ 118-150 triệu đồng/m2; dự án Riverpark Premier giai đoạn mới trung bình 130-153 triệu đồng/m2.
Ghi nhận tại các địa phương khác, giá căn hộ chung cư nhìn chung ổn định, một số khu vực tăng nhẹ so với quý trước. Trong cả năm 2025, giá chung cư tại những địa phương này tăng 10-15% so với năm 2024.
Không chỉ chung cư, các phân khúc khác cũng ghi nhận xu hướng tăng giá. Biệt thự, nhà ở liền kề, trong năm 2025 tăng 10-20% so với năm ngoái, tập trung ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và khu vực trung tâm.
Tại Hà Nội, giá phân khúc này tiếp tục xu hướng tăng khoảng 10-15% so với năm 2024, một số khu vực tăng 20-30%.
Giá đất nền tại các địa phương cũng có xu hướng tăng tương tự, trong đó tập trung tại khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, vị trí trung tâm và thông tin quy hoạch rõ ràng. Xét trong cả năm 2025, giá đất nền tăng từ 20-25% so với năm 2024.
Về lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, trong quý IV/2025, cả nước có khoảng 151.382 giao dịch thành công, bằng khoảng 110% so với quý trước và bằng 135% so với cùng kỳ năm 2024.
Tồn kho chung cư tăng trở lại
Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản đối với cả 3 loại hình bất động sản là nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều có xu hướng tăng so với quý III/2025.
Theo báo cáo của 24/34 địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2025 vào khoảng 32.894 căn/nền. Trong đó, chung cư hơn 10.950 căn; nhà ở riêng lẻ 9.810 căn; còn lại là đất nền.
So với quý III/2025, lượng tồn kho nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 123,7%; loại hình đất nền bằng khoảng 121,6%.
Đáng chú ý, với riêng phân khúc chung cư, tồn kho trong 6 tháng đầu năm 2025 có xu hướng giảm, nhưng sang 6 tháng cuối năm lại quay đầu tăng trở lại. Trái lại, đất nền ghi nhận xu hướng giảm tồn kho trong nửa cuối năm, còn nhà ở riêng lẻ thì tồn kho tăng đều qua từng quý.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục leo thang và thiết lập mức giá mới tại hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.
Về cầu thị trường, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán “cắt lỗ”, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.
Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. One Mount Group cho biết, trong tháng 11/2025, thị trường Hà Nội có khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Đà giảm mạnh nhất ở phân khúc chung cư với khoảng 3.100 giao dịch thứ cấp, sụt 22% theo tháng.
Theo đơn vị này, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10 cùng đà chững lại của giá chuyển nhượng đã tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư.
“Một bộ phận nhà đầu tư ‘lướt sóng’ buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng vẫn khó tìm được người mua. Thị trường chung cư chứng kiến làn sóng rút lui của nhóm này”, One Mount Group cho hay.
Nhìn nhận về hiện tượng trên, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, yếu tố FOMO thời gian qua đã bị đẩy lên quá mức khi một bộ phận khách hàng chạy theo tâm lý đám đông và các chiến lược kinh doanh ngắn hạn, trong bối cảnh nguồn cung chưa đủ lớn. Điều này khiến giá bị đẩy lên nhanh và mang tính cục bộ, đặc biệt tại thị trường Hà Nội.
Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tăng 20-30% trong năm 2025, trong đó một số khu vực tăng trên 40%, đặc biệt tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM đã tăng 50-100% so với giai đoạn trước dịch, nhiều dự án chạm ngưỡng 100-150 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng thừa nhận mức giá này chưa phản ánh đúng giá trị thực và tiềm ẩn rủi ro lớn cho thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
